隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段國內(nèi)的旅游消費(fèi)已發(fā)生了巨大變化，旅游不再走馬觀花，旅游者更注重休閑和放松，促使旅游業(yè)態(tài)的不斷創(chuàng)新及旅游新業(yè)態(tài)的不斷涌現(xiàn)。

一、理念創(chuàng)新：古鎮(zhèn)旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃理念

古鎮(zhèn)的旅游業(yè)態(tài)創(chuàng)新就是在研究旅游客源市場消費(fèi)需求的前提下，根據(jù)古鎮(zhèn)的整體定位對古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)及店鋪的組合形態(tài)進(jìn)行合理安排，是以全新的經(jīng)營方式、具有地方特色的消費(fèi)產(chǎn)品、全新的休閑環(huán)境氛圍、全新的個(gè)性化服務(wù)等取代現(xiàn)階段的經(jīng)營方式和技術(shù)手段，滿足旅游者多元化的消費(fèi)需求。

1、業(yè)態(tài)規(guī)劃的必要性

從古鎮(zhèn)旅游的長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來看，以市場需求為導(dǎo)向的古鎮(zhèn)旅游業(yè)態(tài)創(chuàng)新、打造特色鮮明的旅游商業(yè)消費(fèi)集群是古鎮(zhèn)旅游長遠(yuǎn)發(fā)展的唯一出路。

（1）旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃有利于傳統(tǒng)文化的保護(hù)和傳承

古鎮(zhèn)旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃首先要對古鎮(zhèn)所承載的特色文化進(jìn)行充分挖掘，古鎮(zhèn)原住民的生存方式、特色建筑等構(gòu)成了古鎮(zhèn)獨(dú)具特色的文化形態(tài)，將這些文化元素與現(xiàn)代旅游消費(fèi)者的時(shí)尚消費(fèi)需求結(jié)合，形成極強(qiáng)的旅游吸引力，在發(fā)展現(xiàn)代旅游經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，使古鎮(zhèn)所承載的傳統(tǒng)文化得到很好的保護(hù)和傳承。

（2）旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃是古鎮(zhèn)旅游商業(yè)運(yùn)營成功的關(guān)鍵點(diǎn)

第一，業(yè)態(tài)規(guī)劃能依托古鎮(zhèn)特有的文化元素確定主要街區(qū)業(yè)態(tài)主題，并合理的分配業(yè)態(tài)的類型、比例等，有助于在整個(gè)古鎮(zhèn)的商業(yè)運(yùn)營中的實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)平衡，形成對目標(biāo)客戶群持續(xù)的消費(fèi)吸引力和經(jīng)營者的收益回報(bào)。

第二，古鎮(zhèn)旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃將根據(jù)不同的業(yè)態(tài)主題對街區(qū)的建筑立面、街巷空間、景觀小品等進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)引導(dǎo)，并對街區(qū)店鋪的內(nèi)部裝修提出引導(dǎo)性要求，以便于強(qiáng)化古鎮(zhèn)街區(qū)景觀主題，創(chuàng)造高品質(zhì)的街巷商業(yè)氛圍和休閑環(huán)境。

第三，旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)的運(yùn)營模式，有效地分配古鎮(zhèn)開發(fā)中各利益方的職能，使古鎮(zhèn)運(yùn)營主體、原住民、業(yè)態(tài)經(jīng)營者、旅游消費(fèi)者等實(shí)現(xiàn)各方利益最大化。

（3）旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃助推古鎮(zhèn)構(gòu)建完善的旅游產(chǎn)業(yè)鏈

旅游業(yè)態(tài)涵蓋的“食、住、行、游、購、娛”六大要素是旅游產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分，規(guī)劃的旅游業(yè)態(tài)類型豐富、全時(shí)輪換，能全面滿足各消費(fèi)檔次的旅游者的需求，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展，將使古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)鏈有效延伸。

（4）旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃對古鎮(zhèn)業(yè)態(tài)招商具有重要的指導(dǎo)作用

通過合理的旅游業(yè)態(tài)規(guī)劃，確定古鎮(zhèn)主要街區(qū)的業(yè)態(tài)主題、業(yè)態(tài)類型、業(yè)態(tài)檔次和業(yè)態(tài)布局等，將使后期古鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的招商工作更有針對性，精準(zhǔn)對接符合條件的商家，提高古鎮(zhèn)旅游業(yè)態(tài)招商的成功率。

2、業(yè)態(tài)規(guī)劃創(chuàng)新理念

（1）分區(qū)、分類、分主題配置街巷業(yè)態(tài)

第一，根據(jù)古鎮(zhèn)各街巷的現(xiàn)狀業(yè)態(tài)、位置、街巷空間、店鋪建筑面積等，確定每條街巷的主力業(yè)態(tài)方向；第二，將古鎮(zhèn)所承載的文化元素分別融入到各街巷的景觀營造、建筑立面和建筑內(nèi)部的休閑氛圍中，使每條街巷具有一個(gè)較為明確的文化主題，與各類型的業(yè)態(tài)融為一體，形成特色鮮明的街巷旅游景觀氛圍。

（2）構(gòu)建主客共享的商業(yè)業(yè)態(tài)集群

古鎮(zhèn)不同于普通意義上的景區(qū)，古鎮(zhèn)是原住民的生活聚居區(qū)，在旅游業(yè)態(tài)的規(guī)劃中不僅要考慮旅游者的消費(fèi)需求，而且還要考慮原住民的日常生活業(yè)態(tài)和休閑消費(fèi)需求，兼顧原住民和游客兩者的休閑消費(fèi)需求，并注重引導(dǎo)原住民參與旅游業(yè)，增加主客互動類的旅游業(yè)態(tài)。

（3）旅游業(yè)態(tài)融入文化元素

全面剖析古鎮(zhèn)的文化DNA，并將其融入到住宿、餐飲、休閑娛樂、購物等旅游業(yè)態(tài)中，以情景化、主題化和情感化等理念，使傳統(tǒng)旅游業(yè)態(tài)打上文化的烙印，形成特色文化休閑商業(yè)業(yè)態(tài)群落，構(gòu)建體驗(yàn)為主的旅游休閑生活方式，包括休閑餐飲、主題酒吧、特色咖啡吧、復(fù)合型書店、藝術(shù)場館等。

（4）注重旅游業(yè)態(tài)的體驗(yàn)性

在旅游業(yè)態(tài)的招商中注重引進(jìn)旅游者可以參與、體驗(yàn)和感受的旅游業(yè)態(tài)，在店鋪的建筑設(shè)計(jì)、空間品質(zhì)、個(gè)性化的服務(wù)和經(jīng)營模式上突出特色，形成“多業(yè)態(tài)+”的體驗(yàn)式商業(yè)業(yè)態(tài)組合形式，并引入一些游客可親自動手參與的業(yè)態(tài)。

（5）利用科技手段打造新奇旅游業(yè)態(tài)

在傳統(tǒng)的旅游業(yè)態(tài)中加入一些科技手段，創(chuàng)造個(gè)性化的服務(wù)，引進(jìn)游客“沒見過”的業(yè)態(tài)，提供“想不到”的旅游消費(fèi)體驗(yàn)，讓游客獲得一種全新的創(chuàng)新體驗(yàn)。例如，VR虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)、體感型文化展示、5D影院、激光秀等。

（6）創(chuàng)新古鎮(zhèn)經(jīng)營管理模式

古鎮(zhèn)旅游業(yè)態(tài)的運(yùn)營管理是古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的重要一環(huán)，在旅游業(yè)態(tài)的規(guī)劃中要充分考慮各利益相關(guān)方實(shí)現(xiàn)利益最大化。例如成立古鎮(zhèn)商戶自主管理商會，規(guī)范市場行為；建立專項(xiàng)“助業(yè)資金”，為商戶提供貸款擔(dān)保等。

二、他山之石：國內(nèi)成功案例剖析

1、成都寬窄巷子

寬窄巷子項(xiàng)目由三條步行街組成，是成都最有特色的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)”和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客廳”內(nèi)涵的“老成都原真生活情景體驗(yàn)街區(qū)”。

（1）業(yè)態(tài)構(gòu)成

寬窄巷子為突出項(xiàng)目“市場生活街區(qū)”和“體驗(yàn)街區(qū)”的定位，將三個(gè)巷子分別定位，便于吸引不同類型的業(yè)態(tài)進(jìn)駐，既保留老成都的文化內(nèi)涵，又融入西方文化，實(shí)現(xiàn)中西合璧的同時(shí)給老巷子賦予新內(nèi)涵。

在業(yè)態(tài)搭配上：寬巷子定位于“閑生活”區(qū)，業(yè)態(tài)以餐飲、茶館為主，針對懷舊休閑客群；窄巷子定位于“慢生活”區(qū)，業(yè)態(tài)以西餐、咖啡為主，針對主題精品消費(fèi)的目的性消費(fèi)客群；井巷子定位于“新生活”區(qū)，業(yè)態(tài)以酒吧、夜店為主，針對都市年輕人客群。

  （2）街巷空間整合途徑

保留了完整的街區(qū)形態(tài)和建筑風(fēng)貌：改造后的寬窄巷子延續(xù)了清代川西民居風(fēng)格，街道在形制上屬于北方胡同街巷 “魚脊骨” 形的道路格局，奠定了安靜、悠閑的生活基調(diào)，民居內(nèi)部具有川西風(fēng)格的庭院形態(tài)也基本保留，建筑構(gòu)件如窗扇、 雀替、垂花柱等從細(xì)節(jié)上再現(xiàn)了老成都的生活韻味。

街道空間尺度舒適、層次分明：寬窄巷子街巷空間層次分明，從街到巷，再到門廳、院落，營造出了從公共空間到半私密空間，再到私密空間的完整序列。公共活動空間滿足了從游賞到休閑到品位的不同公共活動需求。

（3）案例啟示

第一，寬窄巷子是“政府統(tǒng)籌+市場化運(yùn)作”“文化保護(hù)與商業(yè)開發(fā)結(jié)合+整體形象與個(gè)性開發(fā)結(jié)合+專業(yè)管理與行業(yè)自律結(jié)合”的成功案例。

第二，寬窄巷子在精心提煉文化內(nèi)涵基礎(chǔ)上規(guī)劃了個(gè)性化的業(yè)態(tài)，三條巷子以不同的主題打造，各具風(fēng)情，形成呼應(yīng)，能滿足不同消費(fèi)層次的游客需求。

第三，寬窄巷子的45個(gè)院落都是以租賃的方式進(jìn)行精品業(yè)態(tài)的打造，最初是租金吸引一些名人、文人、藝術(shù)家進(jìn)入來營造商業(yè)的文化氛圍，中后期重點(diǎn)引進(jìn)大型的餐飲、娛樂會所、精品購物企業(yè)的進(jìn)駐，打造高端精品消費(fèi)場所。目前進(jìn)駐的商家大都具有鮮明的文化特色，做到了商業(yè)業(yè)態(tài)與文化特色的有機(jī)結(jié)合。

第四，從旅游營銷的角度，寬窄巷子成立了專業(yè)的運(yùn)營管理公司，在全世界范圍內(nèi)進(jìn)行宣傳、推介，多方位、立體性進(jìn)行整合性跨區(qū)域營銷。

2、嘉興烏鎮(zhèn)

烏鎮(zhèn)是典型的中國江南地區(qū)水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，包括東柵和西柵兩各區(qū)域。在旅游開發(fā)中，烏鎮(zhèn)將先進(jìn)的管理理念實(shí)踐于對古鎮(zhèn)的保護(hù)中，在管線地埋、河道清淤、修舊如故、控制過度商業(yè)化等方面都是在全國古鎮(zhèn)保護(hù)開發(fā)中首創(chuàng)或成功運(yùn)作的典范，，被聯(lián)合國專家考察小組譽(yù)為古鎮(zhèn)保護(hù)之“烏鎮(zhèn)模式”。

（1）業(yè)態(tài)構(gòu)成

烏鎮(zhèn)的東柵和西柵沒有比較明顯的街巷業(yè)態(tài)分類，各類型業(yè)態(tài)總體上是散狀分布。從業(yè)態(tài)檔次上來說，東柵主要是大眾消費(fèi)業(yè)態(tài)，以購物業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，西柵主要是中高端的旅游消費(fèi)業(yè)態(tài)，以品質(zhì)化的住宿、餐飲、休閑娛樂類為主，少量精品購物。

烏鎮(zhèn)注重對文化型旅游業(yè)態(tài)的融入，特別重視展示和挖掘古鎮(zhèn)完整的生活形態(tài)和深厚的地域文化，將“名人文化”及“民情民俗文化”發(fā)揮得淋漓盡致，書院、當(dāng)鋪、橋、水閣、皮影等28項(xiàng)旅游吸引物形成烏鎮(zhèn)突出的文化特色。

（2）開發(fā)模式

東柵：按照租賃經(jīng)營等傳統(tǒng)模式開發(fā)，商鋪產(chǎn)權(quán)大多都屬于原住民，產(chǎn)權(quán)很難統(tǒng)一，雖然開發(fā)初期投資少、見效快，但是也為后期的深入開發(fā)管理增加了難度，古鎮(zhèn)風(fēng)貌良莠不齊，整體旅游商業(yè)業(yè)態(tài)的檔次不高。

西柵：采取整體產(chǎn)權(quán)開發(fā)模式，全資買斷西柵所有原商鋪及居民居住的產(chǎn)權(quán)，由中青旅控股股份有限公司、桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn)旅游投資有限公司和IDG資本共同構(gòu)成的中外合資經(jīng)營企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)開發(fā)主體的一元化，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，西柵的商家進(jìn)駐都要嚴(yán)格的篩選和審核過程，以保證商業(yè)形態(tài)的精品化，目前形成了旅游、休閑、文化體驗(yàn)為一體的精品旅游業(yè)態(tài)集群，構(gòu)建體驗(yàn)式的度假生活。

（3）案例啟示

第一，烏鎮(zhèn)通過整合中青旅公司的旅游資源、IDG的資金實(shí)力和政府的政策實(shí)力，企業(yè)為主導(dǎo)的古鎮(zhèn)開發(fā)成功案例。

第二，古鎮(zhèn)旅游開發(fā)要注重特色文化挖掘與塑造，烏鎮(zhèn)除了營造小橋流水人家的旅游環(huán)境氛圍外，還以茅盾、烏錦、皮影、水閣等為主要載體的文化與民俗特色確立差異化競爭力，再次證明了文化在古鎮(zhèn)旅游開發(fā)中的重要性。

第三，從2013年開始，烏鎮(zhèn)的散客多于團(tuán)隊(duì)，酒店收入大于門票收入，西柵的收入大于東柵的收入，充分說明體驗(yàn)化、品質(zhì)化的旅游業(yè)態(tài)是未來古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的趨勢，符合旅游市場的需求。

第四，東柵和西柵不同的開發(fā)模式，也證實(shí)了古鎮(zhèn)旅游資源企業(yè)化運(yùn)作、開發(fā)主體一元化對于形成精品化商業(yè)形態(tài)的重要性。

第五，古鎮(zhèn)需要充分利用各方資源全力推進(jìn)市場營銷，電視劇名人營銷、利用國際高端會議間接宣傳、走出國門參加國際旅游展會等全方位的旅游營銷值得借鑒。

三、規(guī)劃實(shí)踐：茅臺古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃

1、現(xiàn)場調(diào)研及分析

（1）調(diào)研方法及調(diào)研內(nèi)容

規(guī)劃項(xiàng)目組首先對茅臺古鎮(zhèn)六條主要的商業(yè)街區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查和摸底，充分掌握現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細(xì)資料。

調(diào)研方法：通過目測、丈量、拍攝、筆記、攀談、購物、消費(fèi)體驗(yàn)方式等形式掌握商業(yè)業(yè)態(tài)的基本概況。

調(diào)研內(nèi)容：包括現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)的類型、店鋪的產(chǎn)權(quán)歸屬、業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況、店鋪的面積、店鋪?zhàn)饨?/span>、經(jīng)營者的計(jì)劃等內(nèi)容。

從業(yè)態(tài)布局來看，茅臺鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)集中在茅臺鎮(zhèn)的核心片區(qū)，分別位于茅園路、環(huán)茅路、楊柳灣、長征路、河濱路和銀灘路，商業(yè)業(yè)態(tài)集中經(jīng)營，易形成規(guī)模效益和集聚效益。

從業(yè)態(tài)類型來看，商業(yè)主要滿足市民的日常居住需求，主要業(yè)態(tài)為零售及生活服務(wù)、餐飲等，檔次低、服務(wù)不規(guī)范；滿足游客需求的旅游商品專賣、休閑、住宿等商鋪數(shù)量稀少，夜生活業(yè)態(tài)缺乏，留不住人。

茅臺鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀匯總（單位：平方米）

從鋪面形式來看，基本為下店上宅式的臨街鋪面，開放性較強(qiáng)，但空間承載力不夠，無法滿足規(guī)模化業(yè)態(tài)的融入。

從利用空間來看，鋪面空間具有可變性和多元性，在未來的經(jīng)營過程中利于調(diào)整空間和優(yōu)化業(yè)態(tài)。

2、業(yè)態(tài)提升思路

（1）業(yè)態(tài)類型：主題化、多元化、體驗(yàn)化

業(yè)態(tài)主題化，形成各具特色的主題街區(qū)：發(fā)揮茅臺鎮(zhèn)本地優(yōu)勢，充分挖掘國酒文化、鹽運(yùn)文化和紅色文化，通過植入不同類型、主題突出的業(yè)態(tài)，為茅臺鎮(zhèn)注入文化靈魂，以特色性商業(yè)形成差異性的競爭，從而塑造茅臺鎮(zhèn)的核心吸引力和品牌形象。

業(yè)態(tài)多元化，構(gòu)建主客共享的商業(yè)集群：避免單純的旅游商品售賣傳統(tǒng)模式，而是構(gòu)建一個(gè)業(yè)態(tài)類型豐富、檔次不一，集餐飲、購物、住宿、休閑娛樂等于一體的豐富的消費(fèi)體驗(yàn)場所，兼顧本地消費(fèi)和游客消費(fèi)，構(gòu)建主客共享的多元化旅游商業(yè)業(yè)態(tài)集群。

業(yè)態(tài)體驗(yàn)化，形成個(gè)性化的旅游休閑方式：隨著茅臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的不斷深入，游客休閑消費(fèi)的升級，應(yīng)注重旅游業(yè)態(tài)的體驗(yàn)性、參與性，著力引入特色美食、精品購物、餐飲休閑、主題客棧、白品鑒、酒文化體驗(yàn)等體驗(yàn)性商業(yè)業(yè)態(tài)。

（2）業(yè)態(tài)布局：動靜分離、交織混合

動靜分離，滿足不同業(yè)態(tài)經(jīng)營需求：茅臺鎮(zhèn)6條商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)布置遵循動靜分離的原則，將比較吵鬧的酒吧、會所、大眾餐飲等與具有較高安靜需求的住宿、休閑類業(yè)態(tài)進(jìn)行隔離；同時(shí)還要將形成較多煙塵和氣味的小吃、火鍋類業(yè)態(tài)與具備淡雅需求的西餐、咖啡、服裝、古玩字畫、水吧、茶館類業(yè)態(tài)進(jìn)行隔離。

交織混合，實(shí)現(xiàn)不同業(yè)態(tài)之間的顧客共享：旅游街區(qū)的商業(yè)形態(tài)打破固有旅游街區(qū)功能分區(qū)的格局，采取交織混搭的商業(yè)業(yè)態(tài)布局形式，以實(shí)現(xiàn)不同業(yè)態(tài)之間的顧客共享，避免因功能分區(qū)形成的旅游商業(yè) “人流潮汐現(xiàn)象”。

（3）空間利用：橫向空間調(diào)整、縱向空間延伸

橫向空間調(diào)整，擴(kuò)大商鋪內(nèi)部利用空間：根據(jù)商鋪空間及產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，部分商鋪可經(jīng)過內(nèi)部打通的方式，擴(kuò)大商鋪的利用空間，為引入規(guī)模化業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)。

縱向空間延伸，形成室內(nèi)外可相互轉(zhuǎn)換的商業(yè)空間：根據(jù)臨街鋪面前街道空間可利用狀況，適當(dāng)開發(fā)街道空間，充分利用景觀設(shè)計(jì)，采用植入商家LOGO的遮陽傘，打造休閑走廊，形成室內(nèi)外可相互轉(zhuǎn)換的商業(yè)空間，同時(shí)也可以烘托街區(qū)的商業(yè)氛圍。

（4）商業(yè)氛圍：景觀多元化、環(huán)境舒適化、夜景亮化

景觀多元化：為營造商業(yè)氛圍，充分利用街道上的空間環(huán)境，通過具備視覺沖擊力的景觀節(jié)點(diǎn)、清澈可親近的水景、趣味性的路面鋪裝以及連續(xù)不間斷的街頭表演等打造多元化的人氣磁場，烘托商業(yè)氛圍。

環(huán)境舒適化：以人流動線為重點(diǎn)，以統(tǒng)一的文化主題和一個(gè)貫穿始終的風(fēng)格，設(shè)計(jì)建筑風(fēng)貌、色彩、雕塑、路標(biāo)、噴泉、水系、花盆等視覺元素以及商鋪裝飾、體驗(yàn)性元素，并通過環(huán)境整治構(gòu)建舒適的街巷空間。

夜景亮化：結(jié)合茅臺夜生活業(yè)態(tài)，實(shí)施夜景亮化工程。

3、六條商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃

根據(jù)楊柳灣、環(huán)茅路、茅園路、濱河路、長征路、銀灘路等六條街區(qū)的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、店鋪空間、區(qū)位等，以國酒文化、當(dāng)?shù)孛袼孜幕?、鹽運(yùn)文化等，植入不同主題的業(yè)態(tài)形式，業(yè)態(tài)植入強(qiáng)調(diào)主題化、多元化、體驗(yàn)化，規(guī)劃堅(jiān)持動靜分區(qū)、交織混搭的布局原則，通過業(yè)態(tài)植入、景觀綠化、氛圍營造、環(huán)境升級等進(jìn)行打造，滿足游客的休閑娛樂、住宿、購物、餐飲等需求，提升茅臺旅游吸引力。

4、楊柳灣-躍進(jìn)街業(yè)態(tài)提升規(guī)劃

（1）業(yè)態(tài)現(xiàn)狀分析

楊柳灣、躍進(jìn)街的鋪面總數(shù)為132個(gè)，開間數(shù)量為194個(gè)，現(xiàn)狀營業(yè)業(yè)態(tài)的鋪面數(shù)量為55個(gè)。

商鋪空間：楊柳灣、躍進(jìn)街的街巷空間開闊，商鋪以底商為主，大多數(shù)商鋪開間面積在20-60平方米之間，現(xiàn)狀業(yè)態(tài)面積超過150平方米的多數(shù)為公共服務(wù)設(shè)施。

業(yè)態(tài)分析：楊柳灣、躍進(jìn)街現(xiàn)狀業(yè)態(tài)以居民生活業(yè)態(tài)為主，以面積為單位餐飲業(yè)態(tài)占5.6%，零售及生活服務(wù)業(yè)態(tài)占13.2%，休閑娛樂業(yè)態(tài)占12.3%，住宿業(yè)態(tài)占1.2%，公共服務(wù)設(shè)施業(yè)態(tài)占18.9%，閑置店鋪的占48.8%。

 （2）業(yè)態(tài)發(fā)展定位

主題定位：楊柳灣、躍進(jìn)街是茅臺鎮(zhèn)的核心通道，連接國酒文化城和在建的茅臺文化創(chuàng)意園區(qū)，是將來游客最為集中的區(qū)域，因此要充分利用這條街區(qū)，突出茅臺酒文化，以“印象·茅臺”為主題，融入酒文化、民俗文化，并引入世界酒文化元素，讓游客可以全面體驗(yàn)茅臺鎮(zhèn)核心文化，給游客綜合印象。

   市場定位：主要滿足旅游者中高端消費(fèi)需求，重點(diǎn)針對大眾觀光游客、自駕車游客、商務(wù)休閑游客、文化體驗(yàn)游客、茅臺鎮(zhèn)居民及廠區(qū)工人等群體的休閑娛樂和住宿餐飲消費(fèi)，同時(shí)兼顧購物、特色小吃消費(fèi)群體。

業(yè)態(tài)主題及檔次：楊柳灣和躍進(jìn)街是茅臺鎮(zhèn)最有條件啟動業(yè)態(tài)調(diào)整的區(qū)域，業(yè)態(tài)主題定位于國酒文化體驗(yàn)和地域民俗文化體驗(yàn)，并注入現(xiàn)代時(shí)尚元素發(fā)展文化休閑、主題住宿、特色餐飲和體驗(yàn)式購物等旅游商業(yè)業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)的檔次以中端為主，高端、低檔為輔，以滿足不同需求的旅游者，同時(shí)兼顧居民生活業(yè)態(tài)。

空間利用：店鋪內(nèi)部能夠打通的店鋪，盡量打通形成相對通透的商業(yè)空間，便于引入檔次高、品味高的休閑娛樂、餐飲等業(yè)態(tài)；在街道空間相對較寬的區(qū)域，盡量考慮休閑娛樂業(yè)態(tài)，并利用店鋪前區(qū)空間，設(shè)置休閑平臺，將店內(nèi)空間和店鋪前區(qū)空間結(jié)合，同時(shí)可提升街道人氣；梳理街道空間，形成多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，布置景觀小品，增加綠化、休息設(shè)施等。

（3）業(yè)態(tài)分段規(guī)劃

楊柳灣-躍進(jìn)街旅游業(yè)態(tài)比例及類型規(guī)劃表

在《茅臺古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃》通過評審后，業(yè)主方委托專業(yè)公司按照規(guī)劃進(jìn)行了各街區(qū)景觀的施工設(shè)計(jì)，并對現(xiàn)狀保留業(yè)態(tài)進(jìn)行了提升和改造。

四、落地實(shí)施：茅臺古鎮(zhèn)楊柳灣街業(yè)態(tài)招商實(shí)踐

《茅臺古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃》的楊柳灣-躍進(jìn)街是最先進(jìn)入改造施工和業(yè)態(tài)招商的街區(qū)，在街區(qū)的改造施工中來也股份為業(yè)主方提供了咨詢服務(wù)，幫助業(yè)主方審定施工設(shè)計(jì)方案、現(xiàn)場施工指導(dǎo)等，在楊柳灣-躍進(jìn)街的街巷空間景觀改造過程中，業(yè)主方委托來也股份對街區(qū)的部分店鋪進(jìn)行招商工作。

茅臺古鎮(zhèn)楊柳灣街的業(yè)態(tài)招商工作是在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，來也股份組織專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)《茅臺古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃》和委托方的要求制定了詳細(xì)的招商計(jì)劃，為了更高效的吸引旅游經(jīng)營商家，我們按照店鋪的權(quán)屬將街區(qū)的商鋪分為政府公產(chǎn)商鋪和個(gè)體商鋪，分別采取了定向招商的策略：

1、政府公產(chǎn)商鋪

招商對象：仁懷市、茅臺鎮(zhèn)的藝術(shù)家和酒企，遵義知名度較高的特色餐飲、旅游商品經(jīng)營商家，部分政府公產(chǎn)商鋪建議由業(yè)主方自營。

業(yè)態(tài)類型：酒文化主題休閑業(yè)態(tài)，包括文化主題的餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。

優(yōu)惠政策：采取免租1-2年的經(jīng)營策略，爭取2年免稅政策。

策略措施：錯(cuò)位經(jīng)營，避免內(nèi)部競爭；利用當(dāng)?shù)厮囆g(shù)家的知名度和人脈圈，初期形成藝術(shù)家的聚會場所，使每個(gè)商鋪都非常有特色，并且檔次符合楊柳灣的定位；與茅臺酒廠、茅臺鎮(zhèn)的酒企聯(lián)系，將茅臺酒廠、茅臺鎮(zhèn)酒企的商務(wù)接待都安排在楊柳灣，提高楊柳灣的知名度，形成口碑宣傳效應(yīng)。

2、個(gè)體商鋪

招商對象：仁懷市、茅臺鎮(zhèn)的酒企業(yè)，個(gè)體業(yè)主，仁懷市的地方特色餐飲企業(yè)，遵義市旅游商品生產(chǎn)廠家，遵義市文化藝術(shù)演藝團(tuán)體，貴州省洋酒批發(fā)及零售商家，四川、貴州等周邊省份的特色餐飲企業(yè)等。

業(yè)態(tài)類型：酒文化主題休閑業(yè)態(tài)，遵義地方土特產(chǎn)購物業(yè)態(tài)，地方特色小吃業(yè)態(tài)，文化主題客棧、民宿等。

優(yōu)惠政策：采取1-2年的租金補(bǔ)貼，爭取2年免稅政策。

策略措施：與商鋪所有者協(xié)商，業(yè)主方獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)，進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理；對于無法獲得經(jīng)營權(quán)的商鋪，則要求商鋪所有者必須按照楊柳灣的定位和風(fēng)格進(jìn)行業(yè)態(tài)提升；盡量打通相鄰商鋪，形成較大的商業(yè)開間，引入中高檔次的業(yè)態(tài)；邀請遵義各縣市政府在楊柳灣設(shè)置當(dāng)?shù)赝撂禺a(chǎn)、飲食等特色展銷形象店；邀請貴州和四川的特色餐飲、民宿等商家實(shí)地考察等。

來也股份招商團(tuán)隊(duì)先后組織貴州、四川等地的商家到座談，并深入茅臺古鎮(zhèn)進(jìn)行實(shí)地考察，包括當(dāng)?shù)?/span>知名小吃品牌商，以及旅游商品、民宿、酒吧、咖啡館等品牌商，經(jīng)過多次招商，有數(shù)家品牌商家入駐茅臺古鎮(zhèn)楊柳灣-躍進(jìn)街，招商工作成效顯著。充分發(fā)揮了來也股份以業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃為“謀劃”、以業(yè)態(tài)招商作“催化”的旅游全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)優(yōu)勢。目前，業(yè)主方正與來也股份進(jìn)一步洽談茅臺古鎮(zhèn)整體運(yùn)營管理托管服務(wù)的相關(guān)事項(xiàng)。