來也股份編制的《茅臺(tái)鎮(zhèn)特色街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)策劃》立足茅臺(tái)發(fā)展實(shí)際，對(duì)接市場(chǎng)需求，挖掘國(guó)酒文化、民俗文化、鹽運(yùn)文化、紅色文化等文化元素，植入不同主題的業(yè)態(tài)，打造“印象茅臺(tái)、五味茅臺(tái)、慢悠茅臺(tái)、酒韻茅臺(tái)、酒藝茅臺(tái)、酒香茅臺(tái)”6條主題特色街區(qū)，活化古鎮(zhèn)，強(qiáng)化茅臺(tái)古鎮(zhèn)的識(shí)別性，拓展休閑空間，營(yíng)造旅游氛圍，著力提升茅臺(tái)古鎮(zhèn)的空間品質(zhì)。

1、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研及分析

（1）調(diào)研方法及調(diào)研內(nèi)容

規(guī)劃項(xiàng)目組首先對(duì)茅臺(tái)古鎮(zhèn)六條主要的商業(yè)街區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查和摸底，充分掌握現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細(xì)資料。

· 調(diào)研方法：通過目測(cè)、丈量、拍攝、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式等形式掌握商業(yè)業(yè)態(tài)的基本概況。

· 調(diào)研內(nèi)容：包括現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)的類型、店鋪的產(chǎn)權(quán)歸屬、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況、店鋪的面積、店鋪?zhàn)饨稹⒔?jīng)營(yíng)者的計(jì)劃等內(nèi)容。

（2）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研分析總結(jié)

· 從業(yè)態(tài)布局來看，茅臺(tái)鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)集中在茅臺(tái)鎮(zhèn)的核心片區(qū)，分別位于茅園路、環(huán)茅路、楊柳灣、長(zhǎng)征路、河濱路和銀灘路，商業(yè)業(yè)態(tài)集中經(jīng)營(yíng)，易形成規(guī)模效益和集聚效益。

· 從業(yè)態(tài)類型來看，商業(yè)主要滿足市民的日常居住需求，主要業(yè)態(tài)為零售及生活服務(wù)、餐飲等，檔次低、服務(wù)不規(guī)范；滿足游客需求的旅游商品專賣、休閑、住宿等商鋪數(shù)量稀少，夜生活業(yè)態(tài)缺乏，留不住人。

· 從鋪面形式來看，基本為下店上宅式的臨街鋪面，開放性較強(qiáng)，但空間承載力不夠，無法滿足規(guī)模化業(yè)態(tài)的融入。

· 從利用空間來看，鋪面空間具有可變性和多元性，在未來的經(jīng)營(yíng)過程中利于調(diào)整空間和優(yōu)化業(yè)態(tài)。

↑楊柳灣戲臺(tái)改造前

↑楊柳灣戲臺(tái)設(shè)計(jì)方案

↑楊柳灣戲臺(tái)改造后

2、業(yè)態(tài)提升思路

（1）業(yè)態(tài)類型：主題化、多元化、體驗(yàn)化

· 業(yè)態(tài)主題化

形成各具特色的主題街區(qū)：發(fā)揮茅臺(tái)鎮(zhèn)本地優(yōu)勢(shì)，充分挖掘國(guó)酒文化、鹽運(yùn)文化和紅色文化，通過植入不同類型、主題突出的業(yè)態(tài)，為茅臺(tái)鎮(zhèn)注入文化靈魂，以特色性商業(yè)形成差異性的競(jìng)爭(zhēng)，從而塑造茅臺(tái)鎮(zhèn)的核心吸引力和品牌形象。

· 業(yè)態(tài)多元化

構(gòu)建主客共享的商業(yè)集群：避免單純的旅游商品售賣傳統(tǒng)模式，而是構(gòu)建一個(gè)業(yè)態(tài)類型豐富、檔次不一，集餐飲、購(gòu)物、住宿、休閑娛樂等于一體的豐富的消費(fèi)體驗(yàn)場(chǎng)所，兼顧本地消費(fèi)和游客消費(fèi)，構(gòu)建主客共享的多元化旅游商業(yè)業(yè)態(tài)集群。

· 業(yè)態(tài)體驗(yàn)化

形成個(gè)性化的旅游休閑方式：隨著茅臺(tái)古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的不斷深入，游客休閑消費(fèi)的升級(jí)，應(yīng)注重旅游業(yè)態(tài)的體驗(yàn)性、參與性，著力引入特色美食、精品購(gòu)物、餐飲休閑、主題客棧、白品鑒、酒文化體驗(yàn)等體驗(yàn)性商業(yè)業(yè)態(tài)。

（2）業(yè)態(tài)布局：動(dòng)靜分離、交織混合

· 動(dòng)靜分離，滿足不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)需求

茅臺(tái)鎮(zhèn)6條商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)布置遵循動(dòng)靜分離的原則，將比較吵鬧的酒吧、會(huì)所、大眾餐飲等與具有較高安靜需求的住宿、休閑類業(yè)態(tài)進(jìn)行隔離；同時(shí)還要將形成較多煙塵和氣味的小吃、火鍋類業(yè)態(tài)與具備淡雅需求的西餐、咖啡、服裝、古玩字畫、水吧、茶館類業(yè)態(tài)進(jìn)行隔離。

· 交織混合，實(shí)現(xiàn)不同業(yè)態(tài)之間的顧客共享

旅游街區(qū)的商業(yè)形態(tài)打破固有旅游街區(qū)功能分區(qū)的格局，采取交織混搭的商業(yè)業(yè)態(tài)布局形式，以實(shí)現(xiàn)不同業(yè)態(tài)之間的顧客共享，避免因功能分區(qū)形成的旅游商業(yè) “人流潮汐現(xiàn)象”。

↑楊柳灣街擋墻改造前

↑楊柳灣街擋墻設(shè)計(jì)方案

↑楊柳灣街擋墻改造后

（3）空間利用：橫向空間調(diào)整、縱向空間延伸

· 橫向空間調(diào)整，擴(kuò)大商鋪內(nèi)部利用空間

根據(jù)商鋪空間及產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，部分商鋪可經(jīng)過內(nèi)部打通的方式，擴(kuò)大商鋪的利用空間，為引入規(guī)?；瘶I(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)。

· 縱向空間延伸，形成室內(nèi)外可相互轉(zhuǎn)換的商業(yè)空間

根據(jù)臨街鋪面前街道空間可利用狀況，適當(dāng)開發(fā)街道空間，充分利用景觀設(shè)計(jì)，采用植入商家LOGO的遮陽(yáng)傘，打造休閑走廊，形成室內(nèi)外可相互轉(zhuǎn)換的商業(yè)空間，同時(shí)也可以烘托街區(qū)的商業(yè)氛圍。

（4）商業(yè)氛圍：景觀多元化、環(huán)境舒適化、夜景亮化

· 景觀多元化

為營(yíng)造商業(yè)氛圍，充分利用街道上的空間環(huán)境，通過具備視覺沖擊力的景觀節(jié)點(diǎn)、清澈可親近的水景、趣味性的路面鋪裝以及連續(xù)不間斷的街頭表演等打造多元化的人氣磁場(chǎng)，烘托商業(yè)氛圍。

· 環(huán)境舒適化

以人流動(dòng)線為重點(diǎn)，以統(tǒng)一的文化主題和一個(gè)貫穿始終的風(fēng)格，設(shè)計(jì)建筑風(fēng)貌、色彩、雕塑、路標(biāo)、噴泉、水系、花盆等視覺元素以及商鋪裝飾、體驗(yàn)性元素，并通過環(huán)境整治構(gòu)建舒適的街巷空間。

· 夜景亮化

結(jié)合茅臺(tái)夜生活業(yè)態(tài)，實(shí)施夜景亮化工程。

3、六條商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃

根據(jù)楊柳灣、環(huán)茅路、茅園路、濱河路、長(zhǎng)征路、銀灘路等六條街區(qū)的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、店鋪空間、區(qū)位等，以國(guó)酒文化、當(dāng)?shù)孛袼孜幕Ⅺ}運(yùn)文化等，植入不同主題的業(yè)態(tài)形式，業(yè)態(tài)植入強(qiáng)調(diào)主題化、多元化、體驗(yàn)化，規(guī)劃堅(jiān)持動(dòng)靜分區(qū)、交織混搭的布局原則，通過業(yè)態(tài)植入、景觀綠化、氛圍營(yíng)造、環(huán)境升級(jí)等進(jìn)行打造，滿足游客的休閑娛樂、住宿、購(gòu)物、餐飲等需求，提升茅臺(tái)旅游吸引力。

↑楊柳灣躍進(jìn)街業(yè)態(tài)分段規(guī)劃圖

↑楊柳灣街環(huán)境整治改造前

↑楊柳灣街環(huán)境整治設(shè)計(jì)方案

↑楊柳灣街環(huán)境整治改造后

《茅臺(tái)古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃》的楊柳灣-躍進(jìn)街是最先進(jìn)入改造施工和業(yè)態(tài)招商的街區(qū)，在楊柳灣-躍進(jìn)街的街巷空間景觀改造完成之后，業(yè)主方委托來也股份對(duì)街區(qū)的部分店鋪進(jìn)行招商工作。

來也股份組織專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)，根據(jù)《茅臺(tái)古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃》和委托方的要求制定了詳細(xì)的招商計(jì)劃。先后組織貴州、四川、云南等地的商家到成都座談，并深入茅臺(tái)古鎮(zhèn)進(jìn)行實(shí)地考察，包括當(dāng)?shù)刂〕云放粕?，以及旅游商品、民宿、酒吧、咖啡館等品牌商，經(jīng)過多次招商，有數(shù)家品牌商家入駐茅臺(tái)古鎮(zhèn)楊柳灣-躍進(jìn)街，招商工作成效顯著。

↑楊柳灣街業(yè)態(tài)提升后部分業(yè)態(tài)實(shí)景照片

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